有图有真相!徐州这个板块二手房涨得非常猛!

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今天闲来无事,趁领导不在,就坐在办公室里翻手机,看看各个房产平台发布的新房、二手房消息。各位老铁,请允许我膨胀了,明人不说暗话,我近期也打算买房。

但几个房产中介聊下来以后,我发现我是真的飘了,本以为已经凑够了首付,现在才发现只够买个车库,目测3年内我应该没有勇气再打开安居客这样的APP了。不得不承认,徐州目前最火的区域就是宇宙东和南区,我们今天一起来看看这两个区域的四个板块二手房市场情况。

一、大学路

其实,我跟这位中介朋友算是认识的,因为她之前已经带我看过一次房。

▼ 一上来,我就开门见山,直接将对方一军,本想装成对二手房市场很懂的样子,让她感觉忽悠不到我,结果对方直接回复:没降,感觉越来越贵了。说实话,我心态在对话的第一个回合直接崩了。

▼ 我以为她是在忽悠我,因为前后也跟几个中介看过房子,知道话术这里面套路不少,所以我就紧随其后,追问她说感觉房价上涨的原因。

▼ 第三个回合,她直接放大招:把他们后台录入的登记的房源报价数据甩给我看,这里因为涉及到人家的隐私,就不公开了。有图有真相,这次心态真的扛不住,炸了。

▼ 之前我跟中介重点聊的是南师大附校的学区房枫林天下那一片,目前那边的二手房基本上 都在1.3万元/㎡以上 ,国基城邦和国基逸境有的房源已经到了 1.5万元/㎡左右。 这个价格包括毛坯,那一片在老徐州人眼里,可是很偏的地段了。

▼ 我也试探性地问了她对大学路板块二手房未来房价有没有可能会降价,虽然她没有给出明确的观点,但言语中透漏出她还是很看好那片区域的。

最近两年,大学路板块成为了全徐州的一匹黑马,变成了越来越多购房者置业的首选。为何五六年前还是一片荒芜的区域,现在变得这么火热呢?我认为理由主要有以下几点:

1、 医疗资源有了质的飞跃 :以前别说大学路,整个铜山区都没有一家三甲医院,而2019年9月28日,徐州新第一人民医院成功整体搬迁至大学路,让大学路板块的医疗配套直接从青铜升到了王者级别;

| 新市一院夜景图

2、 教育资源大幅度提升 , 大学路目前有三大优质学区:

▼ 南京师范大学附校大学路校区

▼ 江苏师范大学附属小学

▼ 中国矿业大学附属中学

另外,贵族学校爱登堡国际学校有望明年动工建设,徐州最好的大学,同时也是全国的重点大学中国矿业大学也坐落于此,文化气息得天独厚;

3、 交通 :大学路本来就是城市主轴中山路南延,随着新市一院的投入使用,新开了多条公交线,同时,今日网曝地铁4号线部分工程项目开始招标,而规划中的地铁4号线经过大学路,未来的交通便利程度不容小觑;

4、 商业 : 怡和广场装修已接近尾声,预期春节后就会开业,大丰壹方城一期已经运营,同时,在建的大丰壹方城二期也就是欢乐GO街区是徐州第一座下沉式购物官场,预计明年年底或是猴年上半年会正式开业,另外,在建项目美的天誉自带7万方左右的商业综合体,上个月金地拿下的前周窝村规划建设不低于5万方的商业综合体,目测3年后,大学路商业会爆棚;

5、 生态环境 :佛手山、龙腰山两大山体公园已经完全开放,漫步于楚河公园也能让你亲身感受到移步异景的美妙,大学路往北的尽头,也就是与南三环的交界处,就是泉山森林公园,徐州唯一的5A级景区云龙湖也在于此。

6、徐州全力打造的四大科技平台,其中就有“一谷一院”两大平台落地大学路,珠江路往南一点,大学路西,正在建设省重点项目:粤创微电子,这是家高科技企业,从此,大 学路成为了实至名归的产城融合区域。

其他的规划我们就不去多讲,综合以上6点,大学路想低调,实力已不再允许!

据悉,大学路纯新盘美的天誉预计3月份首推28、29、30、35#楼,均为27层,2梯4户,1个单元,户型为98-125㎡。已启动诚意客户登记活动,提供资产证明30万元(银行卡余额、存折、理财、支付宝、余额宝等均可)。

二、北京路

相比大学路,北京路可谓是老牌的商业区,早就发展的很成熟,而且按照规划,北京路的定位也比大学路高很多。我们来看看这北京路目前的二手房情况。

▼ 我在安居客找了一位中介朋友,随后互相加了微信,据对方介绍,目前北京路万达附近,只要不是很旧的小区二手房, 均价在13500—14000元/㎡ ,往南稍微偏一点的地方,比如楚河花园,均价在1.2万元/㎡左右。位置比较好,小区比较新的,比较抢手。

▼ 说实话,我个人认为,北京路的房价不可能低于大学路的,除了医疗这一块,其他各方面配套目前都是更胜一筹,所以我继续追问,北京路房价为什么感觉不是很高。对方终于说出了重点:原来,万达广场和正在建设中的万科城市广场周边的住宅,挂到17000元/㎡,也不在少数,就算最后的成交价达不到这个数字,但应该也偏差不了多少。同样,我也试探性地问了她北京路的房价后期会不会跌? 从她的回复中可以看出来,她的观点还是比较中肯的,没有浮夸,谨慎中偏乐观吧!

北京路比较火热的原因,我也总结了以下几点,供大家参考:

1、 交通 :作为相对比较成熟的区域,再加上北京路西边靠着铜山区政府,公交线路很多,同时,北京路本身就是城市主轴,去年,湘江路往新城区方向已经打通。最重要的,在建的地铁3号线有望明年通车;

2、 教育资源 :清华中学可谓是铜山区老牌名校,周边高校云集:江苏师范大学、江苏建筑职业技术学院、中框矿业大学文昌校区;

3、 商业 :铜山万达已经运营多年,再往北一点就是大润发超市,万科城市广场巨无霸商业综合体正在建设,据悉,后期还将建设一栋150米左右的超高层地标建筑;

| 铜山万达金街夜景图

4、 医疗 : 北京路往西一点就是铜山区中医院,目前也正在扩建,综合实力不断升级,另外,格局规划,徐州儿童医院新院区将落址欣欣路;

三、新城区

新城区,作为徐州东扩的主战场,其地位的重要性不言而喻。随着市政府的搬迁,区域行政级别直接变成顶配。这个地方的二手房市场又如何呢?今天我也咨询了一位中介朋友。

▼ 由点概面,先挑了一个小区的在售房源询问价格,从对方的回复信息来看,貌似新城区的房源 均价基本上都在1.6万元/㎡以上 ,能作为他们的主推房源,说明单价相比同区域其他房源,应该不算高, 这个价格还是2楼。

▼日常操作,我也问了一下这位朋友对新城区房价的观点,从聊天中可以看出来,她对新城区的房价还是相当乐观的。

新城区的优势就不用过多去介绍了吧。奥体中心已经投入使用,大龙湖等生态资源丰富,2020年,徐州一中可能还会搬过去,全国第四、江苏第一的淮海国际博览中心也正在建设,多条地铁穿过等等,同时,又靠近高铁站,交通非常便利!

四、云龙万达

云龙万达周边的二手房信息是我今天出去市场调查获悉的,所以可信度应该更高。

▼我随便找了其中的一家二手房中介公司

▼ 进去后,一位大哥态度很好,笑脸相迎,坐下后,我详细向他请教了一番。

据他讲:目前云龙万达附近, 二手房均价应该在17000元/㎡左右。

听他介绍完这一点,我感觉很诧异,因为早上我在微信上咨询的一家中介公司,新城区目前的价格在1.6万元/㎡左右,理论上讲,两片区域价格应该差不多,不应该有1000元/㎡左右的差距。

对方听了我的疑惑,笑着继续跟我讲:这就是中介一行的营销手段,刚开始跟你介绍的或是推荐给你的基本上都是最便宜的一套房源,有可能这套房源户型不好、装修不好、学区不好等等其他原因,只要是正常的房源,均价基本上都要达到1.7万元/㎡以上。他还说:如果我需要的话,他也可以找到云龙万达附近1.4万元/㎡左右的房源,关键是购房者都不怎么看得上。

正常情况下,他们一般会事先准备3套以上的房源给客户参考,价格、房源的品质依次抬高,最先给客户的当然是最便宜的房源,以达到约客户见面看房的目的,如果客户看不上第一套,那就再带看准备好的第二套,直到成交为止。也就是说, 他认为: 新城区的二手房均价应该也在1.7万元/㎡ 左右。

同时,我也问他:目前有没有很多客户降价出手,他的回复是这样的:其中个别客户可能急需要用钱,降一点价卖房的很正常,而且那种房子很好卖,基本没没几天就卖出去了,但大量降价出售的,目前没有,而且也不可能有。个别降价卖房的除了急需要用钱,还有的可能是目前的房子还不能过户,但人家也有卖房的需求,所以只能挂低一点卖。

最后,同样的问题,我也向他请教了云龙万达周边的房价未来他怎么看。他笑着说:看政策,暴涨的可能性没有,但稳中有升是大概率。我问他理由,他就回了我两点: 1、这么好的地段摆在这; 2、他指了指对面的他们门店对面的云龙区农科院及周边地块,说后面预期这个地块的住宅均价能达到2万元/㎡,就冲这两点 ,这边不可能降价的,不大涨就不错了。

云龙万达片区的优势也是非常明显:

1、 交通 :城市主轴和平路,云龙区政府位居其中,多条公交线路通达,地铁1号线庆丰路站也在于此;

2、 教育资源 :附近有云兴中学、徐州三中附中等;

3、 商业 :不用多讲,云龙万达,后期旁边的红星云龙金茂悦可能也会建一座大型商业综合体;

| 云龙万达

4、 医疗 :靠近九七医院与和平妇产医院;

5、 生态资源方面 :距离徐州汉文化景区很近,竹林寺、楚王陵景区骑电动车5分钟左右就能到达。

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